要为违章建筑租赁支付占有使用费吗？
2024. 12. 4
Q：承租了违章建筑，在解除了租赁合同后是否需要支付实际租赁期间的租金？
A：甲公司承租乙公司仓库，双方签订了《房屋租赁合同》，但标的房屋中夹层部分乃是乙公司自行搭建的违法建筑，导致甲公司在办理装修过程中无法获得消防批准，仓库无法投入使用。因此双方发生纠纷，甲公司拒付房屋租金，乙公司遂诉至法院请求甲公司依约支付租金。案件审理过程中，法院发现了标的房屋属于违法建筑的事实，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下文简称“《房屋租赁司法解释》”）第二条判决双方的《房屋租赁合同》无效。由于合同无效，法院又依据《房屋租赁司法解释》第四条的规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”，判决甲公司按照合同约定的租金金额向乙公司支付其实际占用房屋期间的房屋占有使用费。
需要指出的是，由于合同被认定为自始无效，因此本案中的房屋占有使用费并非基于合同项下而生的请求权。同时，占有使用费也不属于缔约过失请求权、所有物返还请求权、无因管理费用请求权或者侵权责任损害赔偿请求权的任何一种。因此从法理上只能被理解为，虽然租赁合同自始无效，但在承租人实际占有、使用房屋期间，其获得了相应的利益，且无法律上的原因；而出租人因为合同自始无效，遭受了不能占有、使用房屋，以及返还租金的双重损失，因此出租人可按照《民法典》第九百八十五条的规定，向承租人行使不当得利返还请求权。
而对于合同无效后房屋占有使用费金额如何具体确定，按照《房屋租赁司法解释》的规定，应当“参照”原租赁合同约定的租金标准。需要说明的是，“参照”这一规定给了法官一定的自由裁量权，即可以完全与原租赁合同约定的租金标准相同，也可以以原租赁合同约定的租金标准为基准进行适当的调减。但在实践中，较多的法院出于各种因素的考量，选择适用完全与原租赁合同约定相同的租金标准。
法院多在判决中认为，双方在约定房屋租金作为房屋租赁的对价时，承租人已经认可了出租房屋的获益价值相当于租金，也就是其不当得利的价值就相当于租金，因此从回复不当得利之前的状态而言，按照租金标准确定房屋占有使用费金额，是有一定道理的。
但也有观点认为，房屋租赁合同的标的若是违法建筑，承租人在确认租金时是按照非违法建筑的状态确认的，那在承租人实际知晓标的是违法建筑的情况下，承租人显然不会以非违法建筑的租金标准来承租违法建筑，因此租赁合同中确定的租金已经不能真实反映承租人获益价值，房屋占有使用费也应该小于租金标准。
因此，我们建议在处理类似案件的过程中，尽管最终法院仍然可能直接按照原租赁合同约定的租金金额确定房屋占有使用费，但不排除有机会通过与法院的沟通，来取得法院认可房屋占有使用费小于租金标准。